전세 연장계약서는 보증금 변동 여부와 갱신 방식에 따라 작성해야 할 수도, 안 해도 될 수도 있습니다. 결론부터 말하면 보증금이 그대로라면 새 계약서 없이도 법적 효력이 유지되고, 보증금이 바뀌면 변경 계약서와 확정일자가 반드시 필요합니다.
전세 연장계약서, 꼭 다시 써야 하나요? — 보증금 변동 여부가 기준
전세 계약을 연장할 때 계약서를 새로 작성해야 하는지는 갱신 방식과 보증금 변동 여부에 달려 있습니다. 주택임대차보호법은 세 가지 방식을 구분하며, 방식마다 계약서 작성 의무가 다릅니다.
보증금이 그대로인 경우에는 새 계약서를 쓰지 않아도 법적 효력이 유지됩니다. 기존 계약서의 확정일자도 그대로 효력을 가지므로 확정일자를 다시 받을 필요가 없습니다.
보증금이 바뀌는 경우에는 반드시 변경 내용을 담은 계약서를 새로 작성해야 합니다. 특히 보증금을 올릴 때는 증액분에 대해 새 확정일자를 받지 않으면 증액분에 대한 우선변제권을 확보할 수 없습니다.
방식별 계약서 작성 여부·절차 비교표
갱신 방식은 크게 세 가지입니다. 각 방식의 핵심 조건과 계약서 작성 여부, 확정일자·신고 의무를 한 표로 정리했습니다.
| 갱신 방식 | 요건 | 계약서 재작성 | 확정일자 | 전월세 신고 | 보증금 상한 |
|---|---|---|---|---|---|
| 묵시적 갱신 | 만료 6개월~2개월 전까지 임대인·임차인 모두 별도 의사표시 없음 | 불필요 | 재취득 불필요 | 가격 변동 없으면 신고 의무 없음 | 변동 없음 (기존 조건 동일) |
| 계약갱신청구권 | 임차인이 만료 6개월~2개월 전에 갱신 요구, 1회 한정 | 보증금 변동 시 작성 권고 | 증액 시 증액분 별도 취득 | 보증금·월세 변동 시 30일 이내 신고 | 직전 임대료의 최대 5% 이내 |
| 합의 갱신 (명시적 재계약) | 임대인·임차인이 새로 계약서 작성에 합의 | 작성 (새 계약서) | 새 계약서에 확정일자 취득 | 보증금·월세 변동 시 30일 이내 신고 | 쌍방 합의로 결정, 5% 상한 미적용 |
계약갱신청구권은 임차인이 만료 6개월~2개월 전에 임대인에게 갱신을 요구하면, 임대인은 법에서 정한 사유(2기 차임 연체·허위 임차·임대인 실거주 등) 없이는 거절할 수 없습니다. 존속기간은 2년이며 1회만 사용할 수 있습니다(주택임대차보호법 제6조의3). 이때 임대인이 보증금을 올리려면 직전 임대료의 5% 이내만 요구할 수 있습니다. 5%는 올려야 하는 금액이 아니라 최대 상한선입니다.
합의 갱신은 임대인·임차인이 새 계약서를 작성하면서 조건을 자유롭게 결정하는 방식입니다. 계약갱신청구권과 달리 5% 인상 상한이 적용되지 않으며, 쌍방이 합의한 금액으로 보증금을 결정할 수 있습니다. 단, 합의 갱신을 했다면 계약갱신청구권을 사용한 것이 아니므로 추후 청구권을 한 번 더 행사할 수 있습니다.
묵시적 갱신의 경우 임차인은 갱신된 기간 중 언제든지 해지 통보를 할 수 있으며, 임대인이 통보를 받은 날로부터 3개월 후에 해지 효력이 발생합니다(주택임대차보호법 제6조의2). 단, 임차인이 2기 차임을 연체한 상태라면 묵시적 갱신 자체가 성립하지 않습니다(동법 제6조 제3항). 자세한 내용은 찾기쉬운 생활법령정보 묵시적 갱신 Q&A(법제처)에서 확인할 수 있습니다.
전세 연장계약서 실제 작성법 — 4단계
계약서를 새로 작성하거나 변경해야 하는 경우, 다음 4단계로 진행합니다. 공인중개사를 통하지 않고 임대인·임차인이 직접 작성해도 법적 효력이 있으며, 중개보수 의무도 없습니다.
1단계 — 보증금 수정
연장 후 보증금 금액을 기재합니다. 숫자와 한글을 병기하고 띄어쓰기 없이 붙여 씁니다. 예: ‘금 이억오천만원정(250,000,000원)’
2단계 — 임대차 기간 수정
연장 시작일과 종료일을 명확히 적습니다. 예: ‘2026년 10월 15일부터 2028년 10월 14일까지’처럼 시작일과 종료일을 모두 기재합니다.
3단계 — 특약사항 기재
특약사항 란에 갱신 방식과 보증금 변동 내용을 명시합니다. 예: ‘본 계약은 계약갱신청구권 행사에 따른 갱신으로, 보증금을 금 ○○원 증액하여 금 ○○원으로 변경한다.’ 계약서 작성 날짜도 반드시 기재합니다.
4단계 — 보증금 증액 시 확정일자 분리 취득 (중요)
보증금을 올린 경우, 기존 보증금에 대한 확정일자는 그대로 유지됩니다. 증액분에 대해서는 변경 계약서에 별도로 확정일자를 받아야 증액분에 대한 우선변제권을 확보할 수 있습니다. 이 시점 이후 임차 주택에 새로 근저당 등이 설정된다면 증액분은 해당 근저당보다 후순위가 되어 경매 시 회수가 어려울 수 있습니다. 확정일자 취득 전에 등기부등본을 반드시 확인하세요.
확정일자·전월세 신고 — 언제, 꼭 해야 하나요?
전세 연장계약서를 작성한 뒤에는 확정일자 취득과 전월세 신고 두 가지를 확인해야 합니다. 두 절차는 목적이 다르며, 각각 해당 조건에 해당하면 반드시 처리해야 합니다.
확정일자는 주택 소재지 관할 주민센터(동사무소) 또는 등기소에서 받을 수 있으며, 인터넷 등기소(대법원)에서 온라인 신청도 가능합니다. 보증금 동일 조건 연장이라면 기존 확정일자가 그대로 유지되므로 재취득이 필요 없습니다. 보증금을 올릴 때는 증액분에 대해 새 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.
전월세 신고는 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과인 임대차 계약이 대상입니다. 보증금이나 월세가 변동된 갱신계약은 계약일로부터 30일 이내에 신고해야 합니다. 보증금 변동이 없는 갱신은 신고 의무가 없습니다. 2025년 6월 1일 이후 체결·변경된 계약부터는 계도기간이 종료되어 미신고 시 과태료 부과 대상이 됩니다(부동산 거래신고 등에 관한 법률 제6조의2). 온라인 신고는 정부24 또는 부동산 거래관리시스템(rtms.molit.go.kr)에서 가능합니다. 관련 법령과 절차는 찾기쉬운 생활법령정보 — 주택임대차 임대차계약 갱신(법제처)에서 확인할 수 있습니다.
전세 연장계약서와 함께 처리할 확정일자·전월세 신고를 놓치면 보증금 보호에 공백이 생길 수 있으므로, 계약서 작성과 동시에 두 절차를 함께 진행하는 것이 안전합니다.
자주 묻는 질문
보증금이 그대로인데 전세 연장계약서를 써야 하나요?
법적으로는 불필요합니다. 기존 계약서와 동일 조건으로 묵시적 갱신되며, 확정일자도 새로 받을 필요 없습니다. 단, 권리 관계를 명확히 하거나 전세대출 연장 심사 시 은행 요구가 있을 수 있어 계약서를 작성하는 경우도 많습니다.
계약갱신청구권을 쓰면 집주인이 보증금을 5% 올릴 수 있나요?
주택임대차보호법 제6조의3, 제7조에 따라 5%가 인상 상한입니다. 5%를 올려야 하는 의무가 아니라 최대 5%까지만 올릴 수 있다는 상한선이며, 협의로 낮게 조율할 수 있습니다.
묵시적 갱신 상태에서 전세대출 연장이 가능한가요?
가능합니다. 단, 새 계약서가 없으므로 은행에서 묵시적 갱신 확인 서류(임대인 확인서 또는 내용증명 등)를 요구할 수 있습니다. 사전에 거래 은행에 필요 서류를 확인하세요.
전세 연장계약서를 부동산 없이 직접 작성해도 효력이 있나요?
네, 임대인·임차인이 직접 작성해도 법적 효력이 있습니다. 중개사를 통하지 않아도 되며, 중개보수도 의무가 없습니다.
보증금이 올랐을 때 전월세 신고를 안 하면 어떻게 되나요?
2025년 6월 1일 이후 체결·변경된 계약은 30일 이내 미신고 시 과태료 부과 대상입니다(부동산거래신고법). 보증금 6,000만 원 초과 또는 월세 30만 원 초과 계약이 대상이며, 정부24에서 온라인 신고 가능합니다.
작성 기준일: 2026년 10월 | 출처: 찾기쉬운 생활법령정보(법제처), 법제처 주택임대차보호법 원문. 법령 개정에 따라 내용이 달라질 수 있으며, 구체적인 사안은 법률 전문가에게 확인하시기 바랍니다.