부동산 중개수수료는 거래금액에 법정 상한요율을 곱해 계산합니다. 결론부터 말하면 주택 매매는 0.6~0.7% 구간까지, 주택 임대차는 0.3~0.6% 구간 안에서 상한이 정해져 있고, 그 범위 안에서 중개의뢰인과 개업공인중개사가 협의해 실제 금액을 정합니다. 계약서에 도장을 찍기 전에 내 거래금액이 어느 구간인지, 부가가치세 포함 총액이 얼마인지부터 확인하는 것이 순서입니다.
부동산 중개수수료, 계약 전 이 숫자부터 확인하세요
계산의 뼈대는 하나입니다. 중개보수 = 거래금액 × 구간별 상한요율이며, 구간에 따라 한도액이 따로 정해진 경우에는 계산값이 한도액을 넘더라도 한도액까지만 받을 수 있습니다. 여기에 부가가치세 10%가 별도로 붙을 수 있으므로 실제 지출은 계산값보다 커집니다.
월세처럼 보증금과 월차임이 섞인 계약은 먼저 거래금액을 환산합니다. 환산식은 보증금 + (월차임 × 100)이고, 이렇게 구한 금액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)으로 다시 계산합니다. 분양권은 거래 당시까지 불입한 금액(융자 포함)에 프리미엄을 더한 값이 거래금액입니다.
- 공식: 거래금액 × 상한요율, 구간에 따라 한도액 적용
- 부가세 10%는 별도(중개사가 일반과세자인 경우)
- 매도인·매수인, 임대인·임차인이 각자 자기 중개사에게 지급
- 상한요율 이내에서 협의 가능, 초과 수취는 공인중개사법 위반
근거 법령은 공인중개사법 제32조와 같은 법 시행규칙 제20조입니다. 현행 주택 요율표는 2021년 10월 19일 개정으로 인하된 뒤 지금까지 유지되고 있고, 2026년 8월 28일 시행된 시행규칙 개정은 오피스텔 조항 문구를 ‘상한요율 이내에서 서로 협의하여’로 명확히 한 것일 뿐 요율 수치 자체를 바꾸지 않았습니다.
매매·전세·월세 상한요율표를 한눈에
주택 매매·교환의 상한요율은 아래와 같습니다. 2억원 이상 구간부터는 한도액이 없기 때문에 거래금액이 커질수록 금액 차이가 크게 벌어집니다.
| 거래금액 | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.6% | 25만원 |
| 5천만원 이상 ~ 2억원 미만 | 0.5% | 80만원 |
| 2억원 이상 ~ 9억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 9억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.6% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.7% | 없음 |
전세·월세 등 주택 임대차는 매매보다 한 단계 낮은 요율이 적용됩니다. 특히 2021년 개정으로 두 번째 구간 기준선이 ‘5천만원 이상 1억원 미만’으로 바뀌었는데, 아직도 구 요율표를 그대로 올려둔 자료가 있으니 표를 볼 때 기준선을 먼저 확인하는 것이 좋습니다.
| 거래금액(환산보증금) | 상한요율 | 한도액 |
|---|---|---|
| 5천만원 미만 | 0.5% | 20만원 |
| 5천만원 이상 ~ 1억원 미만 | 0.4% | 30만원 |
| 1억원 이상 ~ 6억원 미만 | 0.3% | 없음 |
| 6억원 이상 ~ 12억원 미만 | 0.4% | 없음 |
| 12억원 이상 ~ 15억원 미만 | 0.5% | 없음 |
| 15억원 이상 | 0.6% | 없음 |
오피스텔은 전용면적 85㎡ 이하이면서 전용입식 부엌, 전용수세식 화장실, 목욕시설을 모두 갖춘 경우 매매·교환 0.5%, 임대차 0.4%가 상한입니다. 이 요건을 채우지 못한 오피스텔과 토지·상가 등 주택 외 물건은 거래금액의 0.9% 이내에서 협의로 정합니다. 구간별 수치는 서울특별시 부동산 중개보수 요율표와 국토교통부 부동산거래 전자계약시스템 중개보수 요율표에서 확인할 수 있습니다.
다만 주택 요율은 국토교통부령이 상한을 정하고 각 시·도 조례로 적용 요율을 정하는 구조라서, 지역에 따라 세부 내용이 다를 수 있습니다. 중개사무소 소재지와 물건 소재지가 다르면 중개사무소 소재지 시·도 조례를 적용하므로, 계약 전 해당 시·도 조례를 한 번 확인해 두는 편이 안전합니다. 주택과 상가가 섞인 건물은 주택 면적이 2분의 1 이상이면 주택 요율, 미만이면 주택 외 요율을 적용합니다.
실제로 얼마 나올까, 거래금액별 계산 예시 3가지
표만 봐서는 감이 오지 않으니 구간별로 직접 계산해 보겠습니다. 아래 금액은 한쪽 당사자가 부담하는 금액이며, 중개사가 일반과세자라고 가정해 부가세 10%를 더한 총액도 함께 적었습니다.
| 구분 | 거래금액 계산 | 적용 요율 | 중개보수 | 부가세 포함 |
|---|---|---|---|---|
| 아파트 매매 | 5억원 | 0.4% | 200만원 | 220만원 |
| 아파트 전세 | 3억원 | 0.3% | 90만원 | 99만원 |
| 월세(보증금 1천만원·월세 70만원) | 1,000만원 + (70만원×100) = 8,000만원 | 0.4% | 30만원(한도액 적용) | 33만원 |
세 번째 사례가 계산의 함정입니다. 8,000만원에 0.4%를 곱하면 32만원이지만, 이 구간에는 한도액 30만원이 정해져 있어 30만원을 넘겨 받을 수 없습니다. 반대로 2억원 이상 구간은 한도액이 없어 요율을 그대로 곱한 금액이 상한이 됩니다.
또 하나 자주 놓치는 부분이 부담 주체입니다. 매매 5억원 거래에서 220만원은 매수인이 내는 금액이고, 매도인도 자신의 중개사에게 같은 기준으로 따로 지급합니다. 계산기에 나오는 숫자를 두 사람이 나눠 내는 금액으로 오해하지 않아야 합니다.
협의는 언제 해야 하고, 소득공제는 어떻게 받나
법이 정한 요율은 상한이므로 그 이하 금액으로 협의할 수 있습니다. 중요한 것은 시점입니다. 협의는 계약서에 날인하기 전에 마쳐야 하며, 잔금일에 가서 금액을 다시 꺼내면 조정 여지가 거의 없습니다.
협의할 때는 요율 인하를 막연히 요구하기보다 기준을 제시하는 편이 대화가 빠릅니다. 예를 들어 같은 중개사무소에서 매도와 매수를 함께 진행하는 경우, 거래금액이 커서 한도액 없이 요율이 그대로 적용되는 경우, 부가세 포함 총액을 기준으로 정리하는 경우처럼 구체적인 조건을 함께 이야기하면 됩니다. 반대로 상한요율을 넘겨 요구받았다면 이는 공인중개사법 위반에 해당합니다.
지급 시기는 중개사와의 약정에 따르고, 약정이 없으면 거래대금 지급이 완료된 날, 즉 잔금일이 기준입니다. 지급할 때는 반드시 현금영수증을 발급받으세요. 연말정산에서 신용카드·현금영수증 사용분 소득공제 대상에 포함되며, 공인중개사는 발급 의무가 있어 거부당하면 거래일로부터 5년 이내에 홈택스로 미발급 신고를 할 수 있습니다.
계약이 깨졌을 때의 처리도 미리 알아두면 좋습니다. 개업공인중개사의 고의나 과실로 거래가 무효·취소·해제된 경우에는 보수를 지급하지 않아도 되지만, 중개사의 잘못 없이 당사자 사정으로 계약이 해제된 경우에는 중개사가 보수를 청구할 수 있다고 보는 것이 일반적인 해석입니다.
정리하면 부동산 중개수수료는 거래금액 구간 확인, 한도액 여부 확인, 부가세 포함 총액 확인, 계약서 날인 전 협의라는 네 단계로 끝납니다. 이 글은 2026년 9월 기준 공인중개사법 시행규칙과 서울특별시 요율표를 바탕으로 정리했으며, 실제 적용 요율은 거주 지역 시·도 조례에서 한 번 더 확인하시기 바랍니다.
자주 묻는 질문
매도인과 매수인이 중개수수료를 각각 따로 내야 하나요?
네. 중개보수는 매도인·매수인이 각자 자신의 중개사에게 별도로 지급합니다. 계산기나 요율표에 나오는 금액은 한쪽이 부담하는 금액입니다.
중개수수료에 부가세(10%)가 따로 붙나요?
공인중개사가 일반과세자인 경우 중개보수에 부가세 10%가 추가됩니다. 계약 전에 부가세 포함 총액을 기준으로 확인하는 것이 좋습니다.
상한요율보다 적게 협의할 수 있나요?
법정 상한요율은 최대치이므로 그 이하로 협의할 수 있습니다. 단, 상한요율을 초과해 받는 것은 공인중개사법 위반입니다. 협의는 계약서에 서명하기 전에 마치는 것이 유리합니다.
계약이 파기되면 중개수수료를 내야 하나요?
중개보수는 원칙적으로 계약이 성사됐을 때 발생합니다. 다만 중개사의 잘못 없이 거래 당사자 사정으로 계약이 해제된 경우에는 중개사가 보수를 청구할 수 있다는 것이 일반적 해석입니다.
현금영수증을 받으면 소득공제가 되나요?
네. 중개수수료 지급 시 현금영수증을 발급받으면 연말정산 신용카드·현금영수증 사용분 소득공제 대상에 포함됩니다. 공인중개사는 발급 의무가 있으며, 거부 시 홈택스에서 미발급 신고가 가능합니다.
오피스텔 중개수수료는 아파트와 다른가요?
전용면적 85㎡ 이하이고 전용입식 부엌·화장실·목욕시설을 모두 갖춘 오피스텔은 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 상한입니다. 이 요건을 충족하지 못한 오피스텔이나 상가·토지는 0.9% 이내 협의입니다.
월세 중개수수료는 어떻게 계산하나요?
보증금 + (월차임 × 100)으로 환산보증금을 구한 뒤 해당 구간의 상한요율을 곱합니다. 단, 환산액이 5천만원 미만이면 보증금 + (월차임 × 70)으로 재계산합니다.